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一二线城市“地冷价跌”现象明显 楼市拐点将至?

21世纪经济报道 2018年09月18日 10:17

  

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  楼市AB面

  数据显示,8月份70个大中城市新建住宅价格中,仅厦门环比微跌0.1%,南京、北京持平,其他67个城市全部上涨,房价呈现出稳中有涨态势。不过,业内专家认为,由于统计口径等因素,统计数据或存在结构性“失真”,市场其实已经在“转凉”。记者调查也显示,目前多个一线及热点城市的新房市场已出现降价促销,包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货;最能反映真实市场的二手房,以厦门、杭州、上海、北京、深圳为代表,也出现价格下跌或成交低迷。同时,房企对后市也表现出谨慎偏悲观的预期。在北京地区,“限竞房”成交低迷,从网签数据观察,北京限竞房的网签率仅为11%左右。即使算上所有项目的真实销售(已签定书面购房合同,但尚未履行网签程序),这17个限竞房项目的平均去化率也不足4成。(张星)

 导读

  颜建国指出,7月31日中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的表述不同于以往,目标是合理引导价格预期,打破市场对房价长期上涨的预期,短期内市场观望情绪会加重,最近这一两个月已经有所显现。

  在持续不断的调控高压下,8月份国家统计局监测的70城房价,仍然录得了令人意外的普涨。

  数据显示,上月70个大中城市新建住宅价格中,仅厦门环比微跌0.1%,南京、北京持平,其他67个城市全部上涨,刷新历史记录。

  业内人士指出,快速去库存、棚改货币化安置、限价有所放松是8月房价出现普涨的原因,统计数据存在结构性“失真”。

  事实上,随着7月底中央定调“坚决遏制房价上涨”,住建部展开“严打”、“约谈”,深圳出台最严“8·31”新政,秋意渐浓的9月,楼市的寒意也已袭来。

  21世纪经济报道的调查显示,目前多个一线及热点城市的新房市场已出现降价促销,包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货;最能反映真实市场的二手房,以厦门、杭州、上海、北京、深圳为代表,也出现价格下跌或成交低迷。

  开发商对后市预期普遍不乐观。亿翰智库指出,房企对未来预期相对悲观,虽为下半年储备了充足的货量,并将高比例推货,但去化率的设定却相对偏低。

  多数房企对于投资的态度更趋谨慎,不盲目获取高价地块,并且为了控制拿地成本,越来越多的房企倾向于通过收并购方式收纳土地;当前土地流拍增多,供需失衡下,地价下行的迹象已现。

  结构性上涨

  针对8月份普涨的70城房价,上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,统计数据存在结构性失真。

  从城市看,房价上涨集中二三线热点城市。31个二线城市新房价格环比上涨1.3%,35个三线城市新房价格环比上涨2.0%;4个一线城市新房价格环比上涨仅0.3%。

  中原地产认为,二三线城市已然处于去库存过程中。库存快速去化后,二三线城市普涨加速,特别是中西部区域,量价明显上涨。

  杨红旭进一步指出,部分热点城市今年限价趋松,限价标准也有松动,部分高价盘得到放行,于是这些城市的房价环比上涨或大涨,这只是结构性因素。

  此外,国家统计局数据显示二手房价上涨,与链家等市场机构数据形成一定反差,杨红旭认为,机构的二手房价格更接近最新市场真相。

  美联物业全国研究中心何倩茹认为,国家统计局数据是备案数据,一般会比市场的实际成交滞后。

  易居智库研究中心总监严跃进认为,国家统计局数据有信号意义,即前8月市场的降温态势减弱,但在实际的市场中,部分城市也有降价,因购房首付比例、利率较高,会抑制市场需求;部分房企资金回笼压力大,也会出现降价等行为。

  中原地产首席分析师张大伟表示,现在楼市的确有回落迹象,但只是个案。“现在地价正在回归。正常情况下地价跌了,房价也有下跌的可能性。”

  房价下跌已现

  当前,市场已传递出了降温的信号。

  记者调查显示,一二线城市不少楼盘出现了三年来久违的降价促销。其中广州楼市近期降价明显,尤其是推货量较大的南沙、萝岗、番禺等区域。

  广州南沙保利城销售人员称,楼盘现在打折促销,以74平方米户型为例,原价每平约21000元,现商业贷款可享受额外9.6折,折后每平大约两万;如果户型是126平,折扣优惠会更大,每平1万8千多。

  广州番禺时代柏林销售人员表示,均价3.8-4万每平方米,现推出一次性付清9.3折优惠。以111平方米的房源为例,总价400万左右,可以优惠28万。如果是分期付,首付越高,则越优惠。

  上半年楼市表现较热的杭州,近期也有了凉意。如滨江御江南排屋的预售证均价为48680元/平方米,但在上一次开盘中排屋的备案均价为51286元/平方米,对比价格下降了2606元/平方米。

  而在房价最坚挺的深圳,自“8·31”新政实施以来,成交和价格都在调整中。9月17日,“网红”盘华润城三期再次推出新房源,价格与上次持平,市场的热度和吸引力却在下降。深圳多位业内人士表示,华润城三期处于当前楼市的拐点,去化率可能难超上一次推盘。

  不过,何倩茹指出,“目前市场上价格下跌的是部分项目,如我们监测的北京、广州一些项目降价促销,但大范围的降价情况还没有发现”。

  而在更能反映市场真实情况的二手房方面,多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调。

  一线城市中出现明显下跌的是广州。乐有家市场研究中心数据显示,8月广州全市二手住宅过户6603套,环比上涨2.5%;成交均价为24280 元/平方米,环比下跌6.2%。

  上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据,上海8月二手住宅成交量12985套,环比下滑3.32%,成交均价38052元/平方米,环比下跌2.13%。

  就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示,8月深圳二手住宅过户7208套,环比上涨3.10%,成交均价55011元/平方米,环比下跌1.95%。

  二手房成交量下降最多的则是北京。根据贝壳研究院Real Data数据统计,8月北京二手房市场迎来更深度的回落,实时成交量环比减少20.9%;不过价格仍未明显回调, 8月北京二手房成交均价为63227元/平方米,环比上涨0.8%。

  热点二线城市中,大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据,厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨,如南京微涨0.42%。

  广州一位大型开发商人士认为,楼市的调整才刚刚开始,今年四季度和明年的市场极其不乐观;现在只是一二线市场开始下行,接着三四线城市也会降价。预计这轮调整的力度堪比2008年,大家现在都在想怎么“过冬”。

 开发商预期悲观

  近期,全国各地土地流拍事件频现,流拍节奏加快,一二线城市“地冷价跌”现象明显。

  据东吴证券研究所数据,截至2018年8月底,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额的7.3倍。2018年土地流拍的建筑面积和流拍率,都达到了历史高位。

  这些现象背后,是开发商的投资思路已改变,7月份以来普遍对后市谨慎偏悲观,拿地积极性下降。

  张大伟认为,房企资金压力逐渐出现,叠加历史上最密集的调控政策潮,大部分房企抢地积极性降低,土地流标下半年可能继续增加。

  此外,保利地产研究院表示,今年以来房企偿债压力增大而融资不畅,“现金流”管控重要性凸显。企业应放缓拿地、加紧回笼资金、现金为王,以应对行业调整的风险。

  大多数房企都在主动降负债,管控风险。亿翰智库研究总监于小雨认为,目前规模型房企净负债率保持降低水平,如万科始终维持在35%以下;碧桂园、恒大出现不同程度的下降。

  据中期财报,恒大降负债明显,截至今年6月30日,恒大资产负债率为81.7%,与去年年底相比减少了4.6个百分点,净负债率为127.3%,与去年年底相比减少了56.4个百分点。

  更重要的是,对开发商而言,最大的风险来自于调控政策的不确定性,一些调控政策如房地产税等可能超预期出台。

  “目前政策处于高度多变期,随时可能出来下一步新的政策,我们对市场保持高度审慎谨慎。”作为最稳健的龙头房企,中国海外董事会主席颜建国表示。

  颜建国指出,7月31日中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的表述不同于以往,目标是合理引导价格预期,打破市场对房价长期上涨的预期,短期内市场观望情绪会加重,最近这一两个月已经有所显现。

  “现在不少城市房地产调控继续加码,没有放松,下半年会延续这种从紧态势;根据市场情况,我们的投资节奏有所放缓,这是因势而变,主动地调整;宁可错失一些机会,也不想投错几块地。”颜建国说。

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