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楼市不冷!7月房地产投资增速重回两位数,反弹持续

21世纪经济报道 2018年08月15日 09:17

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8月14日,国家统计局发布7月份国民经济运行情况的相关数据,房地产一枝独秀,供需两旺。

房地产相关指标均呈现回升态势。投资重回上升渠道。统计局数据显示,1-7月,全国房地产开发投资同比增长10.2%,结束此前连续三月的微幅下调,增速重回两位数。其中,住宅投资增速提高0.6个百分点,至14.2%。

销售则再创新高。1-7月份,商品房销售面积89990万平方米,同比增长4.2%,商品房销售额78300亿元,同比增长14.4%。销售面积与销售额的增速均已连续三月扩大。

国家统计局新闻发言人刘爱华在就2018年7月份国民经济运行情况答记者问时表示,从房地产投资方面看,从先行指标,包括新开工面积、土地购置面积这些指标来看,还是能够支撑房地产开发投资保持较快增长。

供需两旺

统计局数据显示,房地产市场迎来供需两端的强势反弹。

需求方面,据国家统计局数据,1-7月份,商品房销售面积89990万平方米,同比增长4.2%,增速比1-6月份提高0.9个百分点。商品房销售额78300亿元,增长14.4%,增速提高1.2个百分点。从7月单月数据来看,全国商品房销售面积超过1.2亿平米,销售额高达1.1万亿,同比分别上涨了10%与22%。

分区域来看,中西部地区的销售面积增速均超过10%,销售额增速均超过了20%,市场持续火热。受到严格调控影响的东部地区,销售面积负增长也有所收窄,销售额依旧维持正增长。

中原地产首席分析师张大伟认为,市场继续高位运行的原因主要有三点:首先,房地产企业特别是龙头房企的销售额依然高企;其次,各地楼市限价政策严格,买房依然可以赚钱,这种财富效应的存在刺激市场投机需求;第三,除一二线市场相对平稳外,三四线城市棚改等政策带来的高峰仍在,特别是中西部区域,补涨的现象依然普遍存在。

销售处于高位,也支撑了融资渠道受限背景下的房企资金链,1-7月份,房地产开发企业到位资金93308亿元,同比增长6.4%,增速创下年内新高。其中,定金及预收款31013亿元,增长15.1%。

良好的销售回款,也刺激了普遍进入“高周转”模式的房企的投资热情。

国家统计局数据显示,1-7月份,全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%,投资增速告别此前连续四个月的放缓态势,重回两位数增速。

上海证券认为,当前房地产企业融资趋紧,更加刺激了其消化囤地加快开工进而销售回款的意愿。

房企投资意愿上升,叠加其去年同期投资基数较低等因素,让房地产新开工面积等数据增速大幅上涨。

国家统计局数据显示,1-7月,房屋新开工面积114781万平方米,增长14.4%,这是2016年6月以来的最高值。而从7月单月来看,新开工面积达到18964万平方米,同比增长29.4%,创下2014年10月以来的单月增速新高。

中银国际指出,从经济数据和资本市场的表现来看,下半年房地产投资增速受到新开工、施工,以及土地购置同比高增长的支撑,仍可维持较高水平。

价格博弈仍持续

值得注意的是,商品房销售价格仍在持续上涨。

按照国家统计局数据,商品房销售额与销售面积的增速差达到了10.2个百分点,从5月销售增速重回上行通道后,差值不断扩大。

“销售额增速比销售面积增速要快,实际上说明房价还在涨。”8月14日,中国房地产业协会副秘书长童悦仲接受21世纪经济报道记者采访时表示。

7月31日,中共中央政治局会议提出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

分析人士指出,销售数据的反弹和销售价格的持续上涨,显示市场需求仍然强劲。考虑到土地市场热度下降、政策调控持续、市场购买力趋弱和棚改预期降温等因素,价格博弈仍将持续。而资金压力的持续累积,让房企采取“以价换量”降价策略的可能加大。

易居研究院研究员沈昕指出,房地产开发企业到位资金的增幅主要来源于自筹资金和定金及预收款增长较多,国内贷款形势依然较为严峻。此外,目前境内融资遭遇金融机构持续缩表,境外融资由于美元加息,融资成本较以往高出不少,并且发改委限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,资金市场的紧张压力还将加剧。

这种博弈在土地市场已现端倪。中原地产研究中心数据显示,今年前7个月,全国房地产市场土地流标共796宗,去年同期则只有365宗。同时,虽然土地购置面积和价格仍保持增长,但据易居研究院测算,土地购置价格增速已连续4个月同比下降,自2016年5月以来首次出现地价涨幅低于房价涨幅的情况。

这种降温被认为或将传导至商品房市场。“地价降温将导致房价失去一个重要支撑”,沈昕表示,本轮房地产短周期上行期,地价带动房价上涨的效应非常显著。随着地价涨幅的持续收窄,预计未来一年全国商品房销售均价涨幅亦将趋于收窄。

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