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杭州二手房6个月成交4.8万套,成交量赶超新房!

快房网 2018年07月10日 09:59

论杭州楼市热度,想必二手房市场比新房更客观。

由于新房市场的受政府指导价影响,二手房市场反而成为了杭州最能直观反映市场温度的晴雨表。

和新房市场一样,今年上半年的二手房依然可圈可点,交易量相比新房市场有过之无不及。

整个上半场的插曲,莫过于杭州突如其来的摇号细则出台一度令杭州楼市生变,然而本以为可能给杭州二手房交易量带来波动的摇号新政却未能动摇杭州的二手房交易量。

受新房摇号中签率低及推盘量少因素的影响,不少买家回归理性购房,对购房价值预期有增无减,购买二手房意愿仍旧比较高。

上半年杭州二手房交易量赶超新房?

滨江区最具活力

据我爱我家根据市场相关发布数据统计显示,2018年上半年杭州市区(包含主城、萧山、余杭、大江东、富阳)二手房共签约4.83万套,较2017年减少1.56万套,降幅为24%左右。

从近6年的二手房成交数据看,今年的交易量低于2016年同期和2017年同期,但明显高于其他年份,依然处于历史的高位,甚至是2013年同期的3倍多。

数据来源:我爱我家数据来源:我爱我家

整个杭州楼市上半年,新房和二手房的成交量旗鼓相当,甚至略微超越新房的签约量,达到了48000多套。数据显示,2016年上半年杭州新房销售量是二手房的1.91倍,而去年上半年已经缩减至1.25倍,今年两者已经持平,这也印证了杭州楼市正从新房主导市场走向“存量房时代”。

上半年,从实际成交数据来看,市场虽呈现明显“降温”,但与去年四季度的低迷状态相比,特别是在2月份年后,随着前期蓄力的购房需求开始逐步释放,市场成交迅速回升。

3月底,杭州恰逢推出新房摇号政策,此后二手房价格是涨是跌的揣测不绝于耳,数据显示,3月28日(摇号消息公布当天)后,杭州二手房的成交突然暴涨,连续三天(3月28日-3月31日)的成交量都在500套以上,而此前3月的平均成交量也就300套出头。

不过事实上,摇号政策似乎对于二手房市场并没有太大影响,5、6月市场需求热度依然高涨,全市月度成交维持在1万套以上。

数据来源:我爱我家数据来源:我爱我家

从各区域成交来看,与往年一样,萧山区和余杭区依然强势,其成交量远远领先于其余区域,两个区域的成交套数占总成交量的45.33%,达到了21000多套。实际上,自2016年初开始,随着中心城区库存枯竭和房价不断跳涨,余杭、萧山就全面进入“供不应求”阶段,加之区域尚处于价格“低洼区”,因而成为承载购房需求的重要区域。

对比2017年同期杭州十城区的成交比例,滨江区依然是最具活力的板块之一,滨江区2018年上半年的成交占比远远高于去年同期,同比去年上浮了1.28个百分点,除此之外,江干区、之江区、下沙区、西湖区也有不同程度上浮。

“00后”加入到买房大军

“90后”购房者赶超“60/70后”

二手房市场依然火爆,房价自然没有下降的可能,然而对于购房者来说,曾经还能够得到100方户型的,现在只能买个70方了,相当于生生被"吃掉"将近30方。

数据来源:我爱我家数据来源:我爱我家

我爱我家统计的数据也显示,上半年,杭州二手房成交面积主要特征表现为“结构下移、小面积占比扩大”。

上半年60方以下及60-90方面积段成交涨幅明显,90方以上面积段则出现明显的缩水。其中60-90方占到41.08%,同比上涨4.76%,60方以下占到30.79%,同比上涨3.3%。而其他面积段均出现一定比例的下降。

成交面积趋势的变化直接反映了市场上购房需求的变化。一方面二手房市场依旧以刚需置业为主导;另一方面,大户型成交比例下降,更多的原因在于高首付带来置业成本的提高,增加了购房难度。

购房门槛的抬高是导致小面积成交上涨的主要原因,不受政府指导价格二手房价格高企,令不少购房者退而求其次,只能选择面积段更小的户型置业。

数据来源:我爱我家数据来源:我爱我家

从我爱我家成交的房源来看,总价200-300万的房源最为畅销,上半年100-200万总价段占比已经由去年的42.15%下降至今年的30.05%,下降了12.1%。而200-300万总价段成交占比较去年扩大了11.84%,占到28.61%,即将赶超100-200万总价段。由此可见,随着购房成本的提高,200-300万将取代100-200万总价房源,成为购房新门槛。?

数据来源:我爱我家数据来源:我爱我家

总价走高,买房人群却趋于年轻化,尤其是“00后”也开始在购房群体中占据一地,占比0.15%。据调查了解,这批“00后”多是父母提前给子女置业,将房子直接购买在子女名下的原因。

“80后”购房者虽然依然是购房主力,占比达到43.93%,但是数据也显示“80后”购房者人数在逐年减少。反而是作为后起之秀的“90后”刚需购房者近两年厚积薄发,购房比例已经赶超“60/70后”,上半年占到23.57%,上涨6.18个百分点。

二手房市场也有“鄙视链”?

全款购房同比增加5.77%

近两年的房产市场上,全款买房成为出现频率最高的词汇之一。不论是热门板块还是偏远郊区,不管是明星项目还是刚需楼盘,很多时候我们都无奈发现,全款竟然成为了能够买到房子的最低要求,变成了购房路上的第一只“拦路虎”。

数据来源:我爱我家数据来源:我爱我家

在摇号政策之前,这曾是新房市场上的普遍现象。不过,现在这并不仅限于新房。事实上,今年上半年,二手房交易中,房东对于付款要求普遍提高,一次性付款的比例也出现了明显的上涨。

上半年杭州二手房成交当中,全款付款购房比例达26.7%,与去年同期相比,增加5.77个百分点,尽管按揭购房比例仍保持在4成以上的高位,但选择全额付款购房的比例已出现明显的增加。

商业贷款按揭贷款购房比例继续下降,比例从去年同期的57.47%下降至今年的48.64%,下降了8.83个百分点。更不受待见的应该属公积金贷款了,上半年已降至4.36%。虽然公积金在贷款流程和放款速度上越来越快,但购房“鄙视链”的存在,导致公积金贷款的使用率较低。

数据来源:我爱我家数据来源:我爱我家

这半年中,选择4-6成首付的置业者成为主流,这一部分基本为刚需人群,其首付占比超过4成的占到43.95%,同比下降0.69%。同时可以看到,选择全款购房比例明显增加,同比上升了近7个百分点。如今的“3成”首付虽然仍是刚需置业者最爱,但市场对其并不是很“友好”,上半年占比已经下滑至21.64%,同比下降7.75个百分点。

自去年下半年杭州不少银行上调首套房贷利率,贷款难度越来越大,对于购房者来说,购房门槛越来越高和首付要求越来越“苛刻”也使他们很无奈。

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