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三四线楼市涨势会因此而缓? 货币化棚改变道

华夏时报 2018年07月02日 09:58

  过去的一周里,由“棚改货币化被叫停”传闻引起的蝴蝶效应,在房地产市场上不断蔓延。

  6月26日至29日,A股和港股地产板块持续走低,板块整体跌幅一度超过2%,保利地产、招商蛇口、新城控股等正宗地产股5日累计跌幅超过15%。港股市场内,碧桂园5日跌幅接近20%,中国恒大、融信中国等跌幅也逼近15%。

  这一切始于6月25日。尽管有降准的利好预期在前,地产板块个股依然逆势出现大跌。到晚间,个中原因开始在媒体间发酵,各地PSL(抵押补充贷款)审批暂停回收国开行总行的传闻不胫而走。过去几年间,PSL为棚改货币化安置提供了主要资金来源,因此被普遍认为是推高三四线楼市房价的重要动力。有解读认为,这一消息若被证实,则意味着棚改货币化被“一刀切”叫停。

  相关专家对《华夏时报》记者表示,棚改货币化“被叫停”的说法并不准确,不能也不会一刀切,货币化也有一定的好处,还要根据具体情况采取具体对策。但总体来看,棚改将从货币化安置为主转变为以实物安置为主。

  中国社科院财经战略研究院副研究员邹琳华接受《华夏时报》记者采访时表示,三四线城市楼市上涨的势头将有所缓解。尽管由于供给增加的滞后性,2018年三四线城市的降温不会特别显著,甚至还可能惯性上涨,但涨速肯定要下降,2019年可能出现局部降价。

  起于“去库存”

  对于上述传言,国家开发银行25日晚回应称,今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作,目前各项工作正在有序开展。截至5月末,开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。26日又有媒体爆出,国开行相关负责人参加海通证券电话会议,称国开行总行已于最近两周将审批权限收回。不过,国开行随后发表公告,澄清该言论不能代表国家开发银行。

  尽管官方并没有明确表态,但《华夏时报》记者梳理2018年以来各地公开信息,发现安徽、山东、江西、河北等地在推行棚户区改造时,安置方式上的口径已经从只有“因城施策推进棚改货币化安置”转变为更多使用“货币化安置和实物化安置结合”,甚至有地区要求合理控制棚改货币化安置比例,商品住房供需紧张的市、县要进一步降低货币化安置比例。

  棚改计划于2005年首次提出,在最近几年达到高峰。2008-2012年棚改新开工1260万套,2013-2014年开工820万套。这一阶段,主要安置方式为实物安置,也就是政府主导建立保障性住房,满足棚户区居民的住房需求,资金来源主要是地方政府发债、企业债券等。

  棚改货币化就已开始被赋予去库存的任务。央行于2014年开始定向投放PSL,仅可用于支持棚户区改造贷款、重大水利工程贷款及人民币“走出去”项目贷款等特定项目贷款。操作上,就是拆迁安置从给房变成给钱,居民拿到补偿款后,可以自行购买住宅,不受地区、城市的限制。

  推高三四线房价的“元凶”

  理论上说,货币化安置并不代表一定要投资房地产。拆迁户拿了补偿款后,既可以买房,也可以炒股;既可以在当地购房,也可以在大城市买房。然而,中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立撰文指出,房地产既有一般消费品的特点,还有资本投资品的特点。在整体金融紧缩的背景下,唯有楼市一枝独秀,进一步强化了楼市是“最好的投资渠道”的理念,不仅助长了居民盲目加杠杆的冲动,也刺激了房地产开发商在三四线城市盲目扩张,给宏观经济的稳定及金融稳定带来风险隐患。

  在这样的大背景下,三四线楼市房价的大涨受到了一系列内外部原因的推动。邹琳华认为,经历了2016年以来的一轮大涨,一线城市房价极高,并采取了最严格的限购政策,同时对外进行人口疏散;二线城市房价很高,并采取了相对严格的调控政策;三四线城市对购房少有限制,住房总价相对较低,部分城市还有购房奖励政策。于是在货币化棚改的第一阶段,在当地购房成为主流。由于三四线城市及县城市场容量狭小,库存绝对量不大,短期内大量拆迁家庭拿着远高于市场价的补偿款拥入市场购房,造成房价大幅上扬。

  例如安徽省安庆市,本地常住人口464.3万人,2017年棚户区将近两万户,2018年预计再改造24843户。当地推行了“房票”制度,拆迁户拿到一定金额的房票后入市买房,由于本地库存不多,无论是一手还是二手房都很快供不应求。“因为恐慌,大家已经不理智了。怕没有房子卖了,房价还会再涨,手里的房票就会贬值,更买不起房。”一位当地网友表示。

  而房价已经大幅拉升。如2017年下半年入市的恒大珺睿府均价甚至达9500元/平米,是当地价格最高的楼盘。据易居研究院百城房价数据的监测,安庆新建商品住宅的单价从2017年5月的5900元/平米涨到了2018年5月的7248元/平米,同比上涨22.8%。

  邹琳华同时认为,一二线城市房价的上涨也与货币化安置有关。在当前条件下,三四线城市乃至县城的房价已经经历了一波大涨,房价绝对水平很高。而大家都很清楚,在城市化大背景下,三四线城市人口外流严重,总体并无很强的投资前景。在当前的房价水平下追高,收益有限而风险较大。如果继续以棚改货币化的形式给当地家庭提供购房现金,更多的人将选择去一二线城市购房,投资需求将向外溢出。所以将会出现三四线棚改,一二线涨价的现象。

  “加杠杆”的悖论

  截至2018年5月,上述64个城市的库存总和已经降到了18548万平米。然而这背后,是居民部门杠杆率的节节攀升。

  中国人民大学汉青经济与金融高级研究院副院长陶然在6月初的城市百人论坛上指出,这一“去库存”的方式是居民部门和地方政府以加杠杆的方式去掉房地产商的杠杆。央行向国开行提供PSL释放流动性,国开行把钱给了地方政府,以棚户区改造的方式,给拆迁户大规模的现金,而他们会去把当地开发商原来开发的房子消化掉。地方政府要还PSL贷款,就必须把棚户区的土地卖出更高的价钱。

  尹中立表示,从金融的角度看,棚改的货币化让支付能力低的居民获得了按揭贷款的机会,居民的按揭贷款快速增加。在2016年的有些月度,新增加的贷款中按揭贷款占据了80%以上,2017年度新增贷款中居民贷款占53%,超过了企业贷款。

  截至2017年末,中国家庭部门的杠杆率高达110.9%,甚至已经高于美国家庭部门的杠杆率水平。居民部门持续快速加杠杆的主要目的是购买住房,在常规性住房贷款受到限制的情况下,购房者不断寻找新的方式贷款买房。在今年的两会“部长通道”上,时任银监会主席郭树清强调,除了企业和政府部门的杠杆率需要降低外,居民部门杠杆率高速增长也是很危险的。

  中国社科院城市与竞争力中心主任倪鹏飞在发布2017年度《中国住房发展报告》时也表示,居民部门加杠杆是值得警惕的。“你的贷款和房地产资产价格比,房地产的资产能不能还上这个钱,这个是很重要的。”

  楼市降温可期

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,从全国库存看,房地产市场已经基本告别库存积压时代,当前房地产去库存任务初步完成。2018年5月商品房待售面积56010万平方米,已经是连续46个月的新低,当下除个别区域外,库存基本进入平稳时代。他表示,当前去库存任务已经初步完成,棚改政策,特别是货币化安置政策,应该到了调整并减少的时候了。

  不过,虽然PSL有可能处于收紧状态,但也有新的融资方式应用于棚户区改造。4月份财政部下发了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,新疆、安徽、天津等地都出台了相关文件支持以棚改专项债的形式进行融资。6月20日,2018年天津市红桥区棚户区改造专项债券(一期)在上交所成功发行,宣布棚改债正式落地。该债券利率为3.88%,期限为5年,比PSL的 3-5年期基准利率4.75% 还要低。

  业内专家表示,虽然棚改债募集资金、发行和投向更加精准和透明,但由于发行规模有限等原因,目前无法对PSL形成替代。

  同策咨询研究中心总监张宏伟对《华夏时报》记者表示,货币化安置比例减少,三四线城市楼市或会迅速降温。过去一年多,由于棚改货币化安置比例较高,加上房企布局下沉至三四线城市,总体上推动三四线城市楼市轮动上涨,某种程度上透支了三四线城市的楼市需求。如果棚改货币化安置刹车,由于三四线城市人口量有限、需求有限,楼市将会降温,从而影响房企销售业绩。另外,三四线城市二手房市场并不活跃,没有人接盘,一旦楼市开始调整,其市场状况要比一二线城市更糟糕。

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