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尚海湾捂盘一年半 房企与限价之间的博弈

钱江晚报 2018年06月07日 09:39

尚海湾2016年下半年领出预售证,迄今仍未销售尚海湾2016年下半年领出预售证,迄今仍未销售

5月,住房城乡建设部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。其中有一条是严肃查处捂盘惜售。

最近接到投诉:“为什么萧山的农房尚海湾项目领出预售证很久了,至今还未开盘,这不是明摆着捂盘惜售吗?”

尚海湾2016年领出的预售证,直到现在大部分房源迟迟未售。这是故意捂盘,还是另有原因?

除了拿出预售证却不卖,还有一些楼盘则是早就达到预售条件,却故意不领预售证,虽非捂盘,却也是明显惜售。

记者调查后发现,这是开发商与限价之间一场长久的博弈。前两年高价拿地的开发商,赌的就是限价的放开,他们能如愿吗?

备案价调整问题上僵持 领出预售证一年半没卖

2013年9月,农工商集团拿下南部卧城的两宗宅地,楼面价分别是9892元/m2和8473元/m2,也就是后来的农房尚海湾项目。时隔四年半,尚海湾已经全部交付,但透明售房网上显示,该项目如今仍有643套房源可售。

住建部要求严肃查处捂盘惜售后,不少购房者投诉农房尚海湾严重捂盘惜售。记者致电售楼处,置业顾问明确表示无房可售。

这究竟怎么一回事?记者又联系到了农房尚海湾的营销负责人,其表示:“不是我们不想卖,2016年下半年,这批房子就申领出预售证,当时的备案均价是26800元/m2。但是限价之后,我们被要求重新申请一个更低的备案价,再进行销售。一年多来我们一直在协调备案价的调整问题。”

透明售房网数据显示,尚海湾剩余房源的备案均价为26000~27000元/m2,而2015年其拿到的第一批预售证房源均价在18000元/m2左右。据这位营销负责人透露,限价之下,这批房源的备案价需要重新申报,调整到18000~19000元/m2再销售。

杭州的限价是从2016年下半年开始的,同个楼盘申领不同楼幢的预售证时,价差不能过高。

农房尚海湾最后一批房源的预售证,恰巧是在那个时间段申领的,从当时的市场行情看,该板块的新房销售价格大都在20000元/m2以内,26800元/m2的均价,与此前销售房源的价差确实比较大。

记者了解到,也正是因为这个原因,农房尚海湾被要求重新调整备案价,但当时尚海湾觉得18000~19000元/m2的价格太低,不愿意重新调整。

与此同时,土地市场的火热带动了整个区域的房价。去年,禹洲拿下的蜀山地块楼面价20060元/m2,2%自持并且要求现房销售;绿城拿下的桂语朝阳项目,楼面价20059元/m2,自持比例8%。目前,该区域的二手房成交均价在25000元/m2左右。

尚海湾自然更加不愿意下调价格进行销售,于是一直僵持着。“我们早在2013年就拿了这块地,整个项目拖到现在,财务成本非常高。如果低于20000元/m2卖肯定亏本,所以我们依旧在积极沟通,希望能申请到一个更合理的价格,再进行销售。”

这也意味着,尚海湾与限价之间的这场博弈仍将继续下去,直到一方做出让步。

不少楼盘迟迟不开盘 等待限价的放开

这样的博弈,不在少数。比如位于紫金港板块的某楼盘,从2015年领出第一张预售证至今,却仍有400套左右的房源还处于待售状态,而项目马上就要迎来交付。

记者了解到,该楼盘上一批销售的房源均价不到29000元/m2,而周边二手房的均价普遍要高出4000~5000元/m2,按照套均100m2的面积,这400套房子如果能以周边二手房的价格来申领预售证的话,房企可以多出2亿元的销售额。因此开发商一直希望能以更高的备案价开盘入市,就始终没有申领这400套房源的预售证。

“该楼盘已经处于尾房销售阶段,本身资金压力没那么大,所以不着急卖,一心想等限价放开。”业内人士表示,与之相比,那些迟迟未开盘的高价地项目就更加焦虑。

城东新城某高端项目,早已具备申领预售证的条件,但由于备案价未能达到心理预期的60000元/m2,因此一直没有申领预售证。另一个高价地项目售楼处比原本预计的开放时间推迟了半年,但开发商也并不着急。“就目前的情况看,预售证价格肯定达不到心理预期。这些高价地块短时间内都不会着急入市,都想等着是否有其他楼盘拿出高价预售证,可以作为申请备案价的参考。”

这样的情况在城东新城尤为明显。当时开发商高价拿地,赌的就是限价的放开,而如果以目前的限价入市,那基本算得上是亏本销售。

毕竟,此前就有楼盘尝到过甜头。2013年5月,淮矿地产以14711元/m2的楼面价拿下现在的东元府项目,因为当时属于高价地行列,一度“被套牢”,而该项目索性在市场行情低迷时没有选择入市,扛过了寒冬,今年这个项目几乎没有包装就重新入市,备案价从3年前的毛坯均价25000元/m2左右,到现在毛坯均价35000元/m2左右。

当时的开发商赌的是市场回暖,而如今的开发商,赌的是限价的松动或放开。不过,与当时淮矿拿的“高价地”相比,如今城东新城动辄35000元/m2的地价,迟迟不开盘的资金成本显然要大得多。

博弈结果 将在下半年见分晓

一边是备案价始终达不到心理预期,开发商迟迟不愿开盘,一边是高昂的财务成本、运营成本,逼迫着房企尽快出货回笼资金。

5月17日,本报在一篇名为《在杭房企,不敢说自己不差钱了》的报道中提到,房企融资越来越难。过去半个月,花样年、富力、合生创展等多家房企发债项目被中止,就是明显的例子。这种时候,加快销售回笼资金就更为重要,如今年4月某房企加速高周转的内部文件流出,引发热议。

房企推迟高价地项目的入市,也意味着资金回笼延后,对于资金实力不够雄厚的房企,会有不小的压力。

而如果开发商选择妥协,以相对较低的价格入市,那么为了利润或者保本,极有可能进行减配、降标。举例来说,如果一个项目按照预计能卖50000元/m2,但只能申领到45000元/m2左右的价格,为了尽可能减少这5000元/m2的利润损失,建筑用材、精装修、园林景观均有可能降低成本,到头来是购房者买单。

“接下来市场会出现两种情况:一是随着时间的推移,有些开发商会摒不牢,主动妥协;另一种情况是,如果依旧这样僵持着,未来市场的供应会受影响,房荒出现也不是不可能。当然现在还不好判断,需要2~3个月时间的观察。”知名房产专家丁建刚如此判断。

从目前的情况看,出于资金回笼以及半年度销售指标的考虑,不少房企不再寄希望于限价放开,开始积极申领预售证,加快房源入市。

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