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卖鱼桥学区房单价不到3万 杭州楼市进入冷静期

徐叔竞 浙江在线 2017年12月07日 10:03

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   二手房成交量持续萎缩,新房市场也终于松动了,进入年底,杭州楼市初现疲态,曾经狂热的法拍房也降温了:越来越多的法拍房,成交价低于评估价。

  卖小学区房单价不到3万元/平方米

  市中心国都公寓起拍价成交

  在几个月前杭州法拍房火热的时候,一位经手过多套法拍房的法官曾经感叹,以前每套法拍房的关注焦点是会不会流拍,而今年法拍房的关注焦点是溢价率会不会创新高的问题。

  然而11月下旬以来,一些本应属于“爆款”的房源,却以远低于市场价的价格成交,有的甚至直接以起拍价成交。11月29日,就有两套地段、学区相当不错的房源,竞拍价格让无数网友看得眼珠子都要弹出来了——

  一套市中心国都公寓148.6平方米的房源,评估价735万元,实际成交价515万元,相当于单价仅3.47万元/平方米。而在二手房市场,目前国都公寓小户型房源的成交均价基本在5万元/平方米左右,140平方米以上的大户型,今年成交均价也都超过4万元/平方米;

  还有一套位于信义坊一带的墅林苑房源,为卖鱼桥小学本部学区房,面积也比较适中,为82.5平方米,最后实际成交价为246万元,折算下来单价为2.98万元/平方米。相比之下,在二手房市场上,墅林苑11月有套72平方米的房源成交,单价为4.13万元/平方米。

  这两套看上去很不错的房源,为何成交价低得出人意料?来拍网法务部主管王路说,国都公寓这套房源,当时有位客户来咨询并去实地勘样后,觉得户型和学区一般,评估总价也比较高,因此放弃了报名,“后来看到竞拍价只要515万元,这位客户很后悔。因为这套房子最后只有2人报名,实际竞拍时只有一位客户出了一次价格,就以起拍价成交了。”

  而墅林苑这套房源曾经也有位想买学区房的客户去现场看过,觉得楼层高(6楼)、没电梯,于是放弃。墅林苑的房子共有9人报名。“最后竞拍成交价不算高,说明现在竞拍人越来越理性了。”

  多套法拍房低于评估价成交

  咨询报名的人明显减少

  除了国都公寓和墅林苑,最近还有多套法拍房,实际竞拍成交价低于评估价。

  比如,11月25日,一套市中心绿洲花园169.08平方米的房源,评估价为762万元,最后实际成交价为701万元。

  11月26日,一套滨江区银色港湾149.51平方米的房源,评估价500.59万元,最后实际成交价451万元;一套萧山区金色钱塘232.25平方米的房源,评估价557万元,实际成交价446万元,整整低了百来万;一套钱江世纪城佳境天城238.91平方米的房源,评估价541万元,实际成交价522万元。

  11月28日,一套市中心清水公寓144.72平方米的房源,评估价564万元,实际成交价534万元;一套和家园紫和园370.81平方米的房源,评估价1000万元,实际成交价836.5万元。同一天,还有一套顶级豪宅九溪玫瑰园219平方米的房源,评估价879.2万元,最后因无人报名惨遭流拍。

  对于近期频频出现成交价低于评估价,萧山区人民法院负责法拍房的董法官说,因为法拍房的评估价格往往是1~3个月前的二手房市场价,因此最近这批竞拍房源,其评估价多数是8月~10月二手房市场行情最好时候的价格,本身可能就有点偏高,实际竞拍时最后成交价虽然没有达到评估价,但大多数也没有太偏离市场价。

  不过,最近这段时间法拍房咨询报名人数减少,却是不争的事实。在淘宝司法拍卖平台上,大多数即将在两三天内竞拍的房源,截至目前还无一人报名,这在几个月前是无法想象的。当时,很多意向客户会早早咨询并去现场看房、报名,做好准备坐等一场“恶战”。几个月前,热门房源动辄有五六十人报名,而现在即使是比较有独特优势的房源,如墅林苑、清水公寓、曙光之城等,也不过几个人报名。

  三大原因共振

  法拍房终于降温

  对于眼下法拍房咨询报名人数显著减少,业内人士认为,这是多个原因共振形成的效果。

  首先,对于很多资金实力相对不强的客户来说,之前因为杭州新房市场推盘少,房源紧俏,动不动需要全款和托关系,转而到法拍房里淘房。而这段时间,随着年底开盘高峰的到来,大量新盘集中开盘,其中不乏价格实惠的楼盘,很多客户被分化到新盘市场去了。

  而对于法拍房市场上那些中高端房源来说,因为总价比较高,买得起这类房源的客户主要是生意人。这部分人群在年底往往会有资金周转紧张的情况,而目前随着信贷政策收紧,很多法拍房实际上已经不能贷款,需要一次性付款,因此这部分人群在现阶段会暂时退出法拍房市场。

  对于一些冲着投资而来的限购客户来说,他们对市场是最敏感的。目前种种迹象显示杭州楼市进入了疲怠期,接下来很可能会出现调整,这个时候踩着高点杀入法拍房市场,其实风险还是比较大的,特别是一次性付款的话,财务成本并不低。

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