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房企间的两极分化,从拿地见端倪

江嘉宜 浙江在线 2018年02月08日 09:55

  本周一,春节前杭州最后一场土拍收官,滨江房产以自持41%、总价40.12亿元的大手笔补仓萧山湘湖地块。事实上,从2017年至今,滨江房产已经通过招拍挂途径在杭州拿下6宗宅地,在温州和义乌也拿下两宗商住用地。然而即使在土拍市场上斩获颇多,滨江仍然求地若渴。近日,滨江房产在几家报刊上公开打出广告,向全国发出“土地合作邀约”。

  这并非房企首次公开求地。早在去年,恒大地产就曾在全国多家报刊上刊登整版广告,广撒网,寻求地块合作开发。

  房企频频打广告求地块,这背后,与土地市场地价不断飙升不无关系。传统的土地招拍挂市场,开发商拿地成本和风险在加大,因而私底下寻求地块收购、合作开发模式成为开发商增加土地储备的首选。

  滨江今年销售目标冲千亿元

  仅靠土拍储备远远不够

  “滨江争取2018年做到1000亿元,2019年做到1000亿元以上。”2017年度风云浙商颁奖典礼上,滨江房产集团董事长戚金兴直抒胸臆,定下了雄心勃勃的目标。

  一年销售额达到1000亿元,这是什么概念呢?

  先看一组数据。中国房地产测评中心数据显示,2017年全国销售额破千亿元的房企共17家,同比2016年增加了5家;年销售额在500亿~1000亿元的房企数量,从2016年的11家增长到21家。

  这意味着,未来若想在该榜单中名列前茅,那么年销售额达千亿元以上,成为进入该排行榜的硬杠杠。如此高的销售额,放在三四年前,是众多房企想都不敢想的。

  杭州透明售房网数据显示,2017年度滨江房产集团在杭州市场的销售金额(操盘榜)为234亿元。截至2018年2月6日,在公开的土地招拍挂市场,滨江房产拿地且尚未入市的土地储备量货值不足200亿元(土地储备主要集中在萧山以及大江东)。

  对房企来说,要想实现千亿元的年销售额,首先得有充沛的土地储备。“千亿是企业战略,拿地这个战术要服从及服务于战略。”滨江控股集团有限公司副总经理朱立东说。

  滨江房产之前属于区域性房企,拿地主要集中在杭州及浙江省内,但仅以浙江的地块储备规模,难以支撑千亿级别的销售额,因而两年多前滨江便跨出浙江,到上海、深圳等一线城市拿地。尤其是深圳,滨江通过城市旧改获得颇丰的土地储备,一旦这些项目入市,以深圳目前的房价水平,未来能为滨江房产增加极为可观的销售额。除了在公开的土地招拍挂市场拿地,素来风格稳健的滨江房产,这些年在拿地方面的表现呈现开放式,通过入股、合作开发等方式获取了不少土地储备。“锦绣之城就是滨江入股其他地块的一个典型案例。自那之后,滨江与其他房企的合作增多,杭州年销售额排名前十的房企,大多与滨江有过合作。”业内人士告诉记者。

  2015年滨江着力做代建,签下6个代建项目,如钱塘印象、铂金海岸等,对方提供资金,滨江全权负责操盘及工程、物业等事宜,获取一定的代建收益;2016年至今,滨江则主要通过房企合作、并购等模式,获得多个项目的开发权益,诸如信达滨江壹品、信达杭州壹号院、定安府等。“直接选择参股,既降低了拿地成本,又扩大了总盘数量。”业内人士分析道。

  从滨江房产此次刊登在报刊的求地广告中可以看到,滨江土地合作邀约面向的区域,不仅局限于浙江、华东、珠三角,还包括京津冀、中西部中心城市。记者获悉,该广告出街当天,滨江房产就收到30多个来自全国各个城市的相关来电。

  公开招拍挂市场拿地难

  房企纷纷转向并购合作

  如今,公开招拍挂土地市场拿地难已成为房企间的共识,因而不少房企选择更为稳妥的拿地方式——并购。

  比如这两年风头颇劲的闽系房企阳光城,自2016年9月20日后,便未在杭州土地招拍挂市场上拿过地块,但阳光城在杭州的土地储备量却不少,其来源主要就是并购。

  2016年11月29日,阳光城以104.69亿元并购杭州老牌房企中大集团,获得中大旗下诸多房产项目,其中包括中大银泰城、荀庄、中大普升等;此外,阳光城位于拱宸桥东的袖珍地块,也来自于收购;在富阳,阳光城收购的清源上林湖项目,除了大家看到的未销售房源外,还有大量未曾开发的土地,目前富阳区住宅地块在公开的招拍挂市场上楼面价已破万元,而通过收购方式获得土地,相比土拍拿地更为保险,且目前整个富阳区库存量并不多,收购项目入市后,按目前行情,销售量可期。

  另一家外来房企景瑞,在杭州土拍市场上也是久未拿地。追溯起来,上一次公开拿地还是2016年5月5日拿下的现景瑞天赋项目。但景瑞通过并购合作方式,获得了老盘阳明谷、青枫墅园等项目未销售部分,增加其杭州市场的储备量,这些项目因为年代较为久远,甚至都淡出业内人士的视野,但实际上仍有不少房源未售。比如之江板块知名的阳明谷项目,目前剩余可售房源虽只有50余套,但该楼盘为低密度别墅,面积段在280~380m2,中国指数研究院数据显示,2013年4月至今,阳明谷先后成交了19套房源,平均成交单价在58700元/m2左右。可以预见,阳明谷未来能为景瑞杭州公司贡献可观的销售额。而景瑞阳光城合作的临平法兰公园项目,也来自于收购,其前身为美好·春暖花都。

  即使是全国排名前列的房企们,也有不少并购动作。比如融创通过并购金成,获得金成在闲林一带大量的未售房源及待开发地块;万科收购坤和和家园剩余未售房源。

  “相比公开市场上土地拍卖,收购成本更低,但盈利却不少。”业内人士直言。

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  多家房企面临“粮荒”

  再不拿地现有团队将无项目可做

  其实,目前不少房企在杭州已面临“粮荒”,尤其是一些仅拿过一两宗地块的外来开发商和规模中等的本土房企,再不拿地,待项目收尾工作完成,现有团队将没有项目可做。

  华南五虎之一的雅居乐地产,2013年7月30日拿下余政储出【2013】42号地块,也就是现在的雅居乐国际花园项目后,便一直未在杭州土地招拍挂市场竞得地块。经过近3年的销售,总房源量近4000套的雅居乐国际花园项目已接近尾声,透明售房网数据显示,雅居乐国际花园目前可售房源数量仅154套,即便加上104套限制性房产,整个项目的可售房源也不足300套。作为刚需型楼盘,这一可售数量仅占2016年总成交量的20%,若是推盘,按目前的行情很快便能去化完毕。这意味着,若是2018年雅居乐地产在杭州再不拿地,那么整个团队2018年将“无米下炊”。

  房地产行业,销售类员工的薪资与楼盘销售额挂钩,眼看着房子卖得差不多了,又没新项目,员工免不了会有跳槽念头。这也是为什么有些房企明知现在土地价格这么高,但还是硬着头皮拿地。不拿地来年没米下锅,拿地至少还有盈利的可能性。

  在杭州土地市场上拿不到地的房企,纷纷外溢到省内其他城市拿地。雅居乐在2017年2月初,就以近10.1亿元的总价拿下嘉兴国际商务区地块,首度迈入嘉兴市场。

  “虽然集团给的拿地额度宽裕,但现在杭州拿地风险也高,拿地后能否盈利也难说,而省内其他城市相对会安全一些。”某房企负责人分析。

  “杭州的地块动不动要自持,对于自持部分,集团又没想好该怎么做,也不敢轻易拿地。”某外来房企负责人表示,虽然年后杭州土地拍卖部分地块不再设封顶价,但又面临价高者得的结果,可以说是两难。

  而一些新入杭的房企,为了争取市场,即便地价高,作为公司战略布局,也要择机进入。正如业内人士说的,此时不进,以后要想在杭州再拿地,就更难了。

  也有的房企,暂时选择退居幕后,以资金入股的方式,参与到一些地块中,占一定份额的股份,但并不操盘,甚至在楼盘案名上都未体现。但这样操作的风险低,同时还能分得市场的一杯羹。待土地市场行情转变时,则趁机再拿地开发。

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