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房租贷惹争议:及时雨or隐藏坑?

王婉莹 人民网 2017年11月13日 18:02

  租售同权刚喊起来,一向“嗅觉灵敏”的银行便闻风而动。

  近日,建设银行深圳分行携手招商、华润、万科等11家房地产企业“放大招”,推出5000余套长租房源,并发布首款个人住房租赁贷款产品——“按居贷”,对符合条件、有长租需求的个人发放,用于一次性支付租金等租房相关费用。

  作为一款带有“普惠”性质的贷款产品,这款贷款产品的门槛并不高。建行的客服人员告诉记者,只需要达到以下三个条件就可申请贷款:

  (1)月平均收入高于5000元或建设银行认可的客户;

  (2)境内居民最近须有连续3期及以上缴存社保或公积金记录,境外人士最近有6个月以上深圳居住证明;

  (3)个人信用记录良好。

  在贷款额度方面,按居贷的信用贷款最高额度不超过个人年收入的2倍,保证贷款则不超过个人年收入的3倍,额度最高达100万元,贷款额度期限最长可达10年。

  “低门槛,高额度”,建行方面表示,“按居贷”业务意在通过银行信用稳定租赁关系,为百姓租住安居提供保障。但不少人却对此表示疑惑:租房都要加杠杆,这类人能还得起贷款吗?

  租房贷引争议

  一个人租不起房子,有可能去贷款租房吗?租金本身就是按月支付的,付不起房租你如何支付房租加利息?这样的贷款有必要吗?

  对于这个问题,业内外观点看法呈两极分化:

  乐观者认为,租房贷款是无房者的及时雨,将减小无房者的租房压力。

  如深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉就在近日撰文指出,租赁贷款一方面满足了租客一次性支付租金的融资需求,借助银行金融手段获得长期居住权;另一方面租客可以借助一次性付款方式,从房东处获取房租折扣,降低租赁成本,锁定未来较长时间内的租金水平。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时也表示,此类贷款也使个人在大城市租房的承受能力更强。由于大城市房租比较贵,尤其是对于一些高学历人才来说,租房的成本也会影响其在大城市发展的质量。

  严跃进预计,随着租赁需求释放,对购房市场也有很大的分流作用。更重要的是,后续租赁市场在租售同权等方面若有创新,那么自然会有较大的意义,对抑制房价也是有积极作用的。

  而悲观者却认为,租房贷其实是个“隐藏坑”,是房屋租赁市场的“校园贷”。“连租房也要贷款,能还得起贷款吗?”

  中原地产首席分析师张大伟在接受《国际金融报》记者采访时直言:“现在银行推动的租房贷款主要针对的是开发商的长租房源变现,这种业务有利于银行和房地产开发商,但对于租户来说却没有任何好处。”

  张大伟表示,目前为止,很多企业与银行开始介入租赁市场,提供了信贷工具、押金信用,与租赁房源升级。这种资金进入租赁市场,并不能改变租赁市场供需。特别是银行提供的贷款服务,虽然是针对部分开发商提供的长租房源,但租赁消费是属于时间消费,居住是基本生存需求,如果租房都选择贷款,那么不仅不符合中国人的传统,也不利于房地产的理性消费。

  张大伟进一步分析,租赁贷款变相给了租赁加杠杆的机会和概率,要是能贷款,那么租赁就会被投资者利用。“过去租赁涨幅远远低于房价涨幅,原因是没法用杠杆,如果租房都要贷款,都有杠杆,那么未来租金很可能会出现大涨”。

  存在套现可能

  更令人担忧的是,租房贷存在的套现空间。

  租房贷类似于当前的各类消费贷,即其本身是很普通的一类贷款,贷款金额直接划入交易方的账户。此外,其贷款的金额也可能较大。

  而近年来,消费贷违规进入楼市现象普遍,遭到监管严打,那租房贷是否也存在套现可能,演变成新版“首付贷”?

  对此,张大伟强调,租房贷肯定会出现套现现象。

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  “这种房租贷款,现在是和开发商合作,如果合作范围进一步扩大,个人房源也能贷款,那么必然会有人用来套现。另外,和开发商合作的贷款也存在套现的可能性。”张大伟称。

  具体的套现思路很简单:

  假设A某买房首付缺钱,而A某的朋友B 某正好有房,A某即可通过与B某签订租赁合同成功套现。最高额度100万元,虽然不容易获得,但几万、十几万甚至几十万还是可以做到的。

  “要‘如何确定这些房源真是出租了’这一问题值得商榷。”张大伟坦言。

  严跃进也表示,房租贷其实也是一种特殊的消费贷,确实存在套现的可能。因此当前对于此类贷款需要进行积极管制,尤其是在贷款方面需要进行审核。后续对于违规使用此类贷款的用户,比如说挪作购房用,则要取消此类贷款资格和收回此类贷款。

  此外,严跃进还提出,对于挪用租赁贷款资金而去炒房等现象,后续应该要有黑名单制度。

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