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杭州楼市今年是个啥“天气”?

鄢琴 青年时报 2018年01月11日 09:31

  2017年的楼市火爆已是不争的事实。随着2018年的到来,近期的杭州楼市貌似看到了些许回落,土地市场也不如之前有热度。那么,2018年杭州楼市的走向到底如何?时报结合业内专家的分析,分别从政策、成交量、土地市场及产品作了预测与展望。

  楼市展望:政策

  政府信号明确 整体仍将严控

  刚需首套房将获政策支持

  2017年的楼市,杭州前后调控了8次,不仅出台了限购限贷、现房销售、自持等一个个收紧楼市的新政,而且,租售同权、大力发展租赁市场等长效新机制也逐步落地,可见杭州调控房地产市场的决心。

  2018年,杭州楼市政策是继续收紧还是维持现状呢?“其实,中共十九大报告中‘房子是用来住的,不是用来炒的’的定调,以及十九大后中央政府释放的信号,以及近期一些地方的表态,都可以看到政策的指向已十分明确。”时报地产评论员吴晓冬认为,政策严控的可能性还是非常大的。

  合创地产机构市场研展中心总监许小芳坦言,2018年,杭州楼市仍然会被政策严控,限购限贷政策、贷款资金面的持续紧张,以及高地价推动的豪宅普遍化、购房者观望心理的加剧等,注定今年将是个楼市的“小年”。

  浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚认为,今年,炒房和刚需会区别对待。“中央经济工作会议结束后,住建部的全国住房城乡建设工作会议提出:‘2018年将对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需,支持改善需求,遏制投机炒房。’明确地指向了2018年对刚性需求首套房的支持政策,可以期望首付和利率会较为宽松。”

  楼市展望:市场

  量跌价稳 市场或将分化

  二手房成交量或有明显下降

  2017年,杭州市(不包含临安、富阳)商品房成交162575套、二手房成交90950套,虽然相比2016年的成交量有所下滑,但从另一个角度来看,却几近消化了所有的商品房库存,是在几乎“无房可售”情况下的成交量。从成交均价来看,无论是新房还是二手房,都有明显的上升趋势。如,全年商品房成交均价同比上涨35.15%,二手房同比上涨36.8%。

  丁建刚分析认为,中共十九大后,市场对调控松懈的预期几近消失,市场恐慌情绪也略有缓解。2018年新房市场的成交量及价格在没有意外的情况下,量跌价稳是大概率事件。

  许小芳认为,2018年市场很有可能出现分化,真正的豪宅区域在限价令下仍会一房难求,次级豪宅及新兴豪宅区域将迎来库存上涨的痛苦,竞争将空前激烈,而那些外围的低价盘,仍然会因为低总价优势而被抢购一空。

  我爱我家品牌总监周包军认为,2018年新房交易量整体仍将保持一定的热度,但跟2017年火爆行情相比,会有所回落。特别是二手房市场,分化现象会比较明显,有些热门小区会特别抢手,而有些老小区可能会出现停滞状态。至于二手房整体成交量,将有明显下降。

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  楼市展望:土地

  杭州土地供应“开闸放水”

  热门板块的地块竞争仍将激烈

  2017年杭州土地市场拍出了前所未有的热度,土地出让面积及出让价格均创下历史新高。虽然有封顶价的存在,但这一年杭州仍然涌现出不少新“地王”,市区总计有36个板块刷新地块楼面价。

  2018年土地供应是否会降温?杭州市国土资源局官网公布的用地供应规划汇总表显示,2018年共推地(商业、住宅)220宗,推地面积共12098亩。其中,住宅用地116宗,面积8160亩。可以看到,2018年虽然总推地量较2017年少了5宗,但面积比2017年多了867亩。

  在住宅用地中,主城区推地数量最多,达41宗、总面积2226亩;其次是萧山区,推地30宗、总面积2522亩;再次是余杭区,有28宗、总面积1999亩。此外,大江东和富阳区推地数量分别为8宗和9宗,推地总面积分别为709亩和704亩。

  据住在杭州网数据,至2018年2月1日,今年杭州市区已挂牌或已出让土地33宗,可建面积290.6万㎡,达到2017年全年的1/4,由此可见今年的土地供应量不小。

  对此,丁建刚认为,无论是城中村改造所整理出的大量土地,还是城市建设所需要的巨量资金,都决定了2018年杭州市区的天量土地供应没有悬念。正因为土地市场的“开闸放水”,预计地价将会稳中有降,或许表现为自持比例的下降。

  李永生认为,在2017年的杭州土拍市场上,出现了很多新面孔,有上海绿都、东原、地上、金科等。越来越多外来房企的涌入,注定2018年杭州的整个土地市场将延续2017年的火热态势,热门板块的地块竞争会更加激烈。

  楼市展望:产品

  更加丰富和多元化

  长租公寓迎来全面发展年

  对于2017年的楼市产品,呈现在市场上的除了住宅、酒店式公寓,还有不少产业小镇以及长租公寓。那么,今年的产品又有哪些呢?

  “德信要在2018年着眼全局战略,打好‘组合拳’。”德信地产集团常务副总裁方静向记者透露,该公司目前已形成“一体两翼”的业务架构,以住宅开发为主,以社区商业、产业小镇为翼,大力发展长租公寓,涉足健康养老产业。方静还特别指出,集团将以社区商业为基础,开展一些主题商业的筹备运营,并且复制到各个区域中去。

  “长租公寓将是接下来几年的发展方向。”周包军分析,在政府主导的“租购并举”住房理念下,各大房企和中介机构纷纷助力租赁市场,加速布局长租公寓,通过扩大租赁规模及租赁供应来推动市场的快速发展。“比如说我爱我家集团旗下运营了17年之久的房屋资产管理品牌——相寓,在2018年将重点打造面向年轻人的青年分租公寓,其长租价格每月在1500-2500元/间。”

  许小芳认为,2018年是长租公寓的全面发展年,随着万科的泊寓、龙湖的冠寓、群岛等长租公寓的面市,市场会形成一个新的开端。2017年,杭州共有104万㎡的自持地块以及一块单独的租赁用地,它们很大一部分会转为长租公寓。所以,2018年长租公寓的供应量非常大。这也会促进长租公寓无论在服务平台方面,还是品质上、装修风格上都有一些新的发展空间。”据了解,万科泊寓迄今已获取16个项目,房间数突破6000间,其中已开业5个项目共1421个房间。

  记者注意到,除了长租公寓外,一些新兴产业也在不断崛起。万科2017年在杭州的产业办公方面获得不小的突破,形成了“万科中心”系的产品线。融创东南在核心住宅业务之外,也拥有了首个小镇项目——莫干溪谷。绿城则通过生活小镇的营造,将农业、教育、康养作为核心要素,形成了“1+3+N”的小镇产业资源体系;蓝城小镇集养老(乌镇雅园)、农业(春风长乐)、戏曲艺术(嵊州越剧小镇)、教育(安吉天使小镇)等几大产业于一体,形成了自身的品牌特色。

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