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今年土地市场,临安抢眼富阳低调

印梦怡 浙江在线 2017年10月12日 14:49



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流经富阳的富春江,堪称钱塘江最美的一段。流经富阳的富春江,堪称钱塘江最美的一段。

  临安撤市设区,土地市场今年几乎发生了“翻天覆地”的变化。数据显示,今年前三季度,临安土地收金125.2亿元,而去年全年,土地出让收入仅3.8亿元,只是今年的一个零头。

  但同为撤市设区后的新城区,并且同样有地铁概念等利好,富阳区今年前三季度土地出让金额仅16.2亿元,远低于临安。原因何在?

  临安土地市场活跃

  富阳却十分低调

  撤市设区,今年的临安风头无两,土地市场的表现就相当直观。

  8月好比一道分水岭,8月11日临安正式撤市设区的消息一经公开,8月25日的临安土拍,五宗涉宅地块入市,地价自此首破万元大关,锦北街道马溪地块的成交楼面价甚至达到13662元/㎡,一举成为地价标杆。

  事实上,今年6月,临安已开始了一波推地潮,6宗主城区的优质涉宅地块,平均成交楼面价超过7000元/㎡,这也标志着在今年杭州各区域地价体系的重塑潮中,临安“一举翻身”。

  在此之前,从2011年有公开记录可查之时起,临安涉宅地块成交情况只能用“冷清”形容,几乎清一色底价成交,甚至流拍。今年以前,临安宅地楼面价最高的一次,是在2011年10月,城东新区地块,楼面价2544元/㎡。去年全年,临安土地总成交金额仅3.8亿元。其中涉宅地块仅6宗,平均成交楼面价为1035元/m2,最高楼面价也仅1636元/㎡。

  而今年,临安前三季度共推地20宗,收金125.2亿元,是去年全年的33倍。楼面价上更是有云泥之别。

  相比而言,今年富阳的土地市场却十分“低调”。

  整个前三季度,富阳仅推出6宗地块,土地总成交额为16.2亿元。其中入市涉宅地块仅2宗,分别是大家房产在今年1月19日拿下的富春街道宅地,以及9月18日由宋都夺得的鹿山街道商住地块,成交楼面价分别为9299元/㎡、10200元/㎡,宋都地块由于已拍至封顶价,因此还包含23%的自持比例。

  去年富阳推地量也并不大,共推地11宗,总成交金额近30亿元,包含5宗涉宅地块,平均成交楼面价超过6000元/㎡。

  同享撤市设区光环和多重利好

  土地市场反差何来

  作为杭州新晋的两个城区,各自的光环均不容忽视。

  浙江中原地产首席分析师荆海燕表示:“临安有城西科创大走廊的规划,作为省政府推动的项目,从未来科技城到青山湖科技园,是打通大城西的中轴线,吸引力不可限量。”

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚则表示:“如果说拥江发展是杭州下一轮城市总体规划所确定的发展方向,那富阳发展的想象力更大。拥江发展的核心要义,是以钱塘江为城市中轴,拥的是杭州全境内的235公里钱塘江,包括流经富阳区的富春江,而且富春江这一段堪称钱塘江中最美的一段。”

  那么,两区今年土地市场的表现截然相反,不免令众人疑惑。

  丁建刚分析:“大致有两个原因,一方面是临安今年的撤市设区,赶上了这轮行情中温度最高的时刻;另一方面,富阳今年推地不足。”

  荆海燕也表示:“这跟政府的土地出让计划有关,今年杭州土地市场一路火热,房企拿地范围也不断外延,大杭州范围之内都成为必争之地。如果富阳加大供应,也同样会市场火热。”

  9月18日,今年富阳推出第二宗涉宅地块,沉默大半年的富阳土地市场也确实火热过一回。不仅成为杭州首宗网上竞拍的涉宅地块试点,参拍单位超过10家,竞拍环节中激战直至149轮才堪堪止住,由宋都突围。

  市场并不冷,富阳为何不趁热加大供应?

  “皇帝女儿不愁嫁,却唯独怕嫁亏了。”记者从相关部门了解到,富阳区的优质地块实际并不少,却由于多种原因,耽搁了推地计划。有知情人士透露:“限地价是原因之一。”

  事实上,即便9月18日的富阳土拍热极一时,但业内人士的评价是:“富阳地价被严重低估。起拍价仅6000元/㎡,即便封顶也只能是10201元/㎡,也因此最终拍出了接近总体量四分之一的自持比例。”

  富阳库存比临安更少

  房企热盼富阳推地

  今年杭州楼市热度已无需赘述。无论主城区还是临安、富阳,无论新房还是二手房,都是一房难求的局面。

  荆海燕表示:“其实这两区目前都有较大的拆迁需求,以及一部分投资需求,临安由于是杭州唯一不限购区域,吸引力也相对更高。”

  但从数据上看,两区的库存均不甚乐观,而富阳的库存实际更为严峻。

  截至发稿前,杭州市房管局官网上显示,富阳当前的住宅可售套数仅1793套。按照上半年富阳成交的住宅套数为3378套,消化周期仅3个月左右;而临安当前的可售住宅3203套,按照上半年临安成交4307套住宅房源,消化周期约4个多月。

  一位开发商人士表示:“其实富阳相比临安,不止是存量更少,潜在供应量也更少。”

  据记者了解,去年富阳成交的五宗涉宅地块,分别由万科、中天、大家和宋都拿下,截至目前,仅万科、中天两个项目已进入销售阶段,而宋都项目已待售,大家及中天另一项目仍处于前期开发阶段。

  其中万科大家九都会项目,于今年2月12日开盘,成交均价约17500元/㎡,早已无房可售;中天富春诚品在今年6月20日首开,甚至有不少杭州转塘和滨江的购房者前去“抢房”。透明售房网显示,领出预售证的部分在8月便已清盘,成交均价为15914元/㎡。

  另一方面,从今年涉宅地块的入市情况看,相比临安前三季度已成交涉宅地块13宗,而富阳仅2宗,明年的住宅供应也存在一定隐忧。记者也从相关部门了解到,预计从今年第四季度起,富阳的推地节奏或将加大。

  从近日的挂牌情况看,富阳共推出5宗地块,预计10月26日出让,不过起拍价仍不高。两宗银湖板块宅地,起拍价均5619元/㎡,封顶也仅9552元/㎡。僧多粥少,仅两宗宅地的入市显然无法满足市场,据记者了解,富阳后续不少优质地块已在推地计划之中,不少房企已经虎视耽耽。

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