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高房价不是被“炒”出来的

新浪财经意见领袖专栏 2017年09月13日 17:15

  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 毛寿龙

  中国商业房地产之所以价格高,其原因不在于金融“炒作”过分,而在于商业房地产仅仅是所有房产中的一小部分,大量的房子,都不是可以用来在扩展的市场秩序里交易的房产。

高房价不是被“炒”出来的

  胡润研究院日前发布的《2017胡润财富报告》显示,中国大陆600万资产家庭数量已经达到362万户,比去年增长7.1%。同期,拥有千万资产的“高净值家庭”同比增长9.7%到147万户。然而,由于我们的财富中房地产的比重实在是太高了,高额的总资产未必都能为民众带来“获得感”,在北上广深一线城市,一座房子动辄超千万,可知其中有多少千万富翁“囊中羞涩”?

  原始秩序中的房子不是用来“炒”的

  自1998年住房货币化分配以来,中国的住房市场开始启动。自此之后,各大城市都拆旧城、建新城,开发了大量的房地产。而且随着房地产市场的迅速发展,市场秩序也迅速发展。连带着也进一步推动了房地产融资市场,以及私人借贷市场。

  金融市场的进一步发展,进一步推动了房地产市场的发展,同时也通过金融市场秩序的支撑,大大提升了中国房产的市场价值。很多业主因此而成了百万富翁、千万富翁,房地产开发商则很多成了亿万富翁。

  各大城市的新兴商业小区,也出现了崭新的商业化的治理结构,先是开发商治理,然后是前期物业治理,接着就是纯物业公司的治理。部分小区通过业主大会还建立了业委会治理。这一治理的新颖之处是,其他社区治理,都是政府出钱,以村民和居民为基础,但商业小区的治理,是业主出物业费,商业公司提供公共服务。这一崭新的治理方式,也使得新兴商业小区的房地产价值得到了新治理秩序的支撑。

  在这一背景下,其实还是有很多房产,在原始秩序的维度里,它们因为缺乏房产证,而只能用来住,或者租,或者只能空着,而不能在市场上销售。如果能够销售,也无法得到法律秩序的认可和保护,因而只能在原始的市场秩序里交易,市场成本非常高。

  所以,在原始秩序里,房子的确是用来住的,也可以用来在原始秩序里交易,但没有“炒”。因为金融市场不会青睐没有产权证的房产,无论是开发房产,还是购买房产,都无法得到金融杠杆的支持。

  在这个意义上,能够得到“炒”的机会的,也就是利用金融杠杆来融资开发和融资购买的,只有法律认可的具有产权证的商业房产。因为只有这种房产,才能在市场上自由买卖。这类房产往往在金融杠杆支撑下,也就是在发达的金融市场秩序维度支持下,得以开发和交易。

  中国房市在金融意义上不存在太大泡沫

  这个时候,房地产市场就可能出现泡沫,也就是房地产金融杠杆率比较高的情况,金融风险因此放大。

  但是,目前的基本情况是,房地产市场开发的杠杆率不高,业主购买房子的杠杆率也不高,因而“炒”的空间,也就是金融炒作引起的泡沫并不大。个人房贷是银行最优质的资产,由此可见,在金融意义上,中国房地产并不存在太大的“泡沫”。

  中国商业房地产之所以价格高,其原因不在于金融“炒作”过分,而在于商业房地产仅仅是所有房产中的一小部分,大量的房子,比如农村的、城市的小产权房、职工用房等等,都不是可以用来在扩展的市场秩序里交易的房产。其结果是商业房地产的产权,其实是一个封闭商业性房市秩序里的特权,而不是开放房市秩序里的普遍性权利。最终,这些价格里,不仅有原始秩序维度支撑,而且还有国家秩序、政府秩序、法律秩序的支撑,再加上充分的金融市场支持,以及扩展的交易市场秩序维度的支撑,中国大城市房地产价格才会较快上涨。

  (本文作者介绍:中国人民大学公共政策研究院执行副院长。)

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