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跟着地铁买商铺 还靠谱吗?

杭州日报 2017年09月13日 09:16

  见习记者 许晓蕾

  “地铁一响,黄金万两。”很形象地形容了地铁的价值,地铁开到哪里,好像繁华就会跟到哪里。这句话也是不少临地铁商业项目常用的广告语。

  其实,地铁口商业的这桶黄金,并没有那么好赚。记者了解到,仍有大量地铁商铺无人问津。从事商铺交易多年的杭州雨龙实业投资总经理王平认为,目前的市场,地铁对商铺的带动仍较弱,并不建议投资者单纯冲着地铁去买商铺。

  过路市民不感兴趣  地铁口商铺没人气

  “我家楼下的这些商铺,已经大门紧闭很多年了。”家住枫华府第的钱先生告诉记者,他所居住的小区位于学院路和文二路交叉口,处于地铁二号线学院路站附近。“前两年因为地铁施工,还可以理解,现在地铁也开通了,晚上还是黑漆漆的一片。”

  傍晚时分,记者来到了枫华府第小区,小区三面都有沿街商铺,分别位于华星路、学院路和文二路。

  文二路沿线的商铺一共20间左右,亮灯数量超过一半,最亮眼的是靠近学院路头上的一家商铺,目前正在装修。装修工人说,以后这里会变成一家医疗美容机构。而其他商铺则多为教育机构和零售店。

  现场虽然不像钱先生说的那样“黑漆漆一片”,但人气确实不旺。一些店里除了店员,几乎没有客人。记者观察了一下,枫华府第文二路侧虽然没有直接的地铁出口,但有一个公交车站,照道理说人气也不会太差。

  商铺经营业态对过路市民没有吸引力,或许是人气不旺的主要原因。在随机采访中,大多数市民觉得商铺的经营业态与他没有多大关系,“没有我想要的”。一位女士说,“如果这里有个便利店或者奶茶店,路过的时候可能会考虑进去消费”。

  租金每天超过20元/平方米  鲜有业态能支撑这么高租金

  枫华府第商铺除了业态不符合市场需求外,租金也不便宜。

  记者照某空置橱窗内的招租电话打过去,对方告知商铺年租金35万元,不可单租。按照招租广告上标识的建筑面积180平方米来算,这间商铺的平均租金约为每天5.33元/平方米。对比目前的人流量,这个租金并不便宜。

  附近中介告诉记者,价格高居不下的原因是业主对投资回报率有要求,“前几年地铁施工时基本都空置,所以他们希望这两年租金能补回来一些。”

  在王平看来,枫华府第租金偏高还有一个原因,是之前市场对城西的期望值太高。“从2013年开始,杭州的商铺租金就已经开始掉头向下走了,但是部分投资客仍希望5个点以上的回报率。”

  不仅是枫华府第,其他地铁商铺的定价也存在偏高的问题。

  例如定安路地铁站目前正在对外招租的负一层商铺,对外报价是15平方米的7万元/年、20平方米的12万元/年,10平方米的由于距离出入口最近,报价达到8.5万元/年。折算成日租金的话,三种商铺每平方米分别为12.78、16.43和23.28元。

  负责招租的工作人员表示,出租的商铺包装修,可做餐饮,但经记者询问后,才说实际是“负责墙面地面等的普通包装,可做没有油烟的轻餐饮”,也就是面包小食一类的简单餐饮。这样一比,上述价格甚至已经超过了某些综合体的平均租金。

  “这么高的价格租给谁?有什么业态能支撑?”王平认为,地铁站内除了定向招租的便利店,其余商铺都很难有长久的利润空间,租金自然也上不去。“汽车站、火车站其实也都差不多。”

  交通条件对商铺带动作用有限 业主不如适当降低租金

  “杭州的人口还没有达到一线城市的水平,地铁站的人流量跟北上广更是不能相提并论,所以交通的带动作用暂时还不能显现。”王平认为,交通枢纽承接的都是来去匆匆的人流,停下来消费的比例太低。再加上现在地铁、公交车都提倡“无饮食车厢”,一些餐饮商铺经营比以前艰难。

  在王平看来,目前环境下,交通便利虽然能带来人流量,但对商铺的带动作用不能一概而论,他并不建议投资者单纯冲着“地铁”去买。

  对于已经投资地铁口商业者,王平也根据自己多年的从业经验提供了几个招租方向:首推肯定是餐饮;如果不能做餐饮的话,牙科诊所、面包蛋糕店、水果店三种也可以选择。“但是,每个区域最好只有一两家,多了就会造成恶性竞争。”

  在最触动业主敏感神经的租金问题上,王平建议一定不要死守单年的投资回报率,“我建议适当降低租金。”

  他告诉记者,他曾有个下沙客户非要追求40万元/年的租金,但是当时这个商铺的市场租金至多是20万元/年,结果一空就是7年,到今年才以20万元/年的价格租了出去。“如果一开始就租出去了,总回报率比现在高多了。”

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